迎戰超高齡社會 KPMG：多元開發與法人資金促進高齡產業推動

(中央社訊息服務20260420 16:31:14)台灣已正式邁入超高齡社會，代表每五人中便有一位超過 65 歲，因應快速升高的高齡照護需求，政府持續推動長照政策外，也調整長照與壽險相關法規，以引導資金流向社會福利與健康照護產業，提升保險商品與健康服務的整合度，並強化整體高齡照護體系的韌性。

畢馬威不動產董事總經理陳文正表示，投資高齡產業多以不動產結合相關服務，如壽險業者透過不動產開發結合銀髮住宅與長照服務，或以投資保險相關事業（如養老、育幼及醫療事業）方式投入資金或直接成立子公司，形成教育、照護與金融資源的整合。同時透過保險與信託制度設計，可促進長期資金有效導入高齡服務市場，達成資金供給與服務需求間的永續。

銀髮住宅觀念轉型：從安置到「活得更好」
而銀髮住宅從過去刻板印象中的安養機構，逐步演變為高齡公寓、青銀共居、智慧醫療宅、養生村等多元選項，觀念也從「安置老人」轉為「支持長者活出更好的生活」。在這樣的轉變下，陳文正表示，開發銀髮住宅已不再只是單純的不動產開發，而是需要以服務、生活配套為核心，包括醫療資源銜接、安養服導入、社交與活動空間規劃、公共交通可及性等，都成為落地成功的關鍵。

因此，在區位選擇上，需要評估醫療資源、綠地休憩空間、環境的寧適性與社區安全等面向，才能讓銀髮族願意真正「住得進去、住得長久」。正因上述條件門檻高、區位要求嚴謹，近年來市場上具備完善配套的銀髮住宅仍屬稀缺，亦凸顯出市場對優質樂齡居住環境的強烈且持續需求。

借力地上權，加速銀髮住宅量能與品質雙提升
過去銀髮住宅多由開發商自行購地自建，但近年在政策推動、土地取得不易、以及營建成本持續攀升的情況下，市場逐漸發展出更多元的開發模式，包括 BOT、旅館改建，以及採用地上權方式開發等。畢馬威不動產經理黃致綺表示，在多元開發模式中，地上權可呼應合銀髮住宅與養老社區的長期經營特性，不僅能降低土地取得成本，使資金更集中於建築品質與服務內容的優化；此外，地上權的長期年限與穩健的租金結構，也有助於形塑養老住宅所需的可預期、可持續的營運模式，使業者得以規劃更完善的醫療照護、生活管理與社區活動等配套，如近期知名文教集團以地上權設定開發模式投資超過15億蓋建的長租型樂齡宅。

日本模式啟示：資本市場成為長照發展後盾
不過，在面臨高齡人口急遽攀升的情況下，台灣目前的銀髮住宅量能顯然難以滿足未來需求。畢馬威財務諮詢副總林文棟表示為因應即將到來的超高齡社會，台灣可借鏡日本的作法，透過發展養老REITs 建立規模化的長照資產市場，使長照設施能以金融工具方式進行擴張。日本的養老REITs 透過「投資與營運分離」、「外部管理制度」與「規模經濟」模式，成功降低照護機構營運成本，並以穩定資金投入改善設施品質與照護服務，讓市場得以持續成長。而KPMG安侯建業健康照護服務團隊主持人蘇嘉瑞醫師/律師則補充，在資金面上，金管會去年底才新增保險業可投資在與保險作業給付項目相關的「健康福祉事業」，其中就包含長照輔具商品及長照輔助服務，也為銀髮居住的服務品質與實體給付保單的完善性，添加資金柴火。因此，台灣未來若能引入類似 REITs 的長照不動產金融機制或再擴大保險業資金的投資範圍，將有助於減輕業者在開發初期的資本負擔，並促進養生村與長照住宅的量能擴張，同時讓資金更有效率地投入照護需求快速上升的市場，進一步提升銀髮住宅的整體服務品質與可負擔性。