首購與換屋族買中古屋掀風潮 專家解析5大挑選要點與常見風險

(中央社訊息服務20251128 12:36:36)近年來，受到新成屋與預售屋房價高企、供給外移等因素影響，屋齡較高、地段成熟的中古屋重新成為市場焦點。房產專家永慶房屋指出，中古屋具備實體賞屋、公設比低、生活機能完整等優勢，對首購族與換屋族仍具吸引力，但買方也必須留意房屋屋況、是否有短期交易與裝潢等潛在風險，才能避免買貴或買到問題物件。

以下整理消費者最關心的中古屋5大提問，協助購屋族群在看屋與出價時做出更完整判斷。

一、為何中古屋仍是首購族與換屋族的熱門選擇？

永慶房屋分析，中古屋最大優勢在於地段與生活機能。多數中古屋位於市中心或成熟區域，交通、商圈與學區完整，相較於新成屋與預售屋集中在外圍區域，更符合通勤與家庭需求。

此外，中古屋能讓買方於簽約前直接檢視採光、格局、建材與周邊環境，實體感受較圖面規劃更準確，也降低未來落差感。
早期建案的公設比相對較低，使室內使用坪數更實在，也是不少家庭選擇中古屋的重要因素。

二、如何判斷中古屋開價是否合理？3步驟避免買貴

房價受樓層、景觀、屋況、裝潢、屋齡等因素影響。永慶房屋建議民眾可以依以下3步驟評估：
1. 查詢實價登錄：比較相同街廓、相似條件的最新成交行情。
2. 依現況調整評估：屋況、裝潢、格局開闊程度等都會影響合理價格。
3. 比對周邊成交資料：可向仲介索取完整路段行情或社區成交報告，掌握價格落點。

透過數據與實際屋況的交叉檢視，可降低買貴風險。

三、如何辨識短期轉手或投機客操作？避免成為高價買方

近年市場上出現部分物件於短時間內多次交易的狀況。此類物件可能經過簡易裝潢後再次上市，價格被刻意墊高。

永慶房屋提醒：
• 　購屋前務必查看實價登錄的歷史交易紀錄
•　 若發現物件在一年內多次轉手，或短期交易價格明顯異常上揚，需提高警覺
• 　實地看屋時注意裝潢材質是否過於簡單、天花與牆面是否有補土痕跡，以防可能存在瑕疵被遮掩

資訊越透明，越能避免落入投機操作的價格陷阱。

四、中古屋常見的屋況風險有哪些？永慶房屋點名高風險項目

中古屋常見問題包含：
1.　壁癌、滲水：浴室牆面、天花板最容易看出。
2.　管線老化：屋齡30年以上的物件較常見。
3.　磁磚空心或地板隆起：需敲擊與實測確認。

陽台外推或增建：建議看屋時多觀察陽台外推處與原始建物牆面、窗台的銜接是否自然，有無新的填補或修飾痕跡。若有違建可能涉及法規風險，影響未來轉售。

五、中古屋的隱形成本有哪些？首購族尤其要注意

永慶房屋提醒，許多首購族在購屋前忽略了一些必要成本，導致資金壓力增加，包含：
•　自備款（中古屋貸款成數有時較低）
•　仲介費、代書費與契稅
•　裝修費用（老屋管線更新、泥作工程等）
•　家具家電預算

如果買到需大幅整修的物件，費用可能動輒十萬到百萬都有可能，需預先評估。

中古屋購買建議：看屋前可做哪些準備？

房產專家永慶房屋建議：
1. 事先查詢社區評價與街景，了解周邊環境。
2. 與房仲確認物件是否具完整資料，例如歷史交易紀錄、屋況說明、產權文件等。
3. 若涉及老屋，可請專業技師或第三方檢驗協助評估。

完整資訊有助於做出更周全的購買決策。