中古屋、新成屋哪個地雷多？ 專家揭12大看屋風險

(中央社訊息服務20251215 16:27:49)

在房價高漲、預售屋與新成屋供給外移的情況下，越來越多首購族與換屋族將目光轉向「中古屋」與「新成屋」。然而兩種類型的房屋雖然都有其優勢，但各自隱藏的地雷也不盡相同。房產專家永慶房屋提醒，買房價格動輒千萬，看屋時若未注意細節，可能買到屋況瑕疵、品質不如預期甚至影響未來轉售的物件。

以下整理中古屋、新成屋最常被忽略的12大看屋地雷，協助民眾在評估時能更全面掌握風險。

中古屋看屋6大地雷：屋況與歷史紀錄最關鍵

中古屋的最大優勢在於「可親自檢視屋況」、「生活機能成熟」與「公設比低」，但也因屋齡累積，風險多半來自使用痕跡與結構老化。

地雷 1：壁癌、滲水最常見　藏在窗框、天花板最易漏看
專家指出，壁癌與滲水是中古屋普遍的問題，尤其在天花板角落、窗框邊緣最容易出現補土痕跡。若未提早發現，未來可能需花費數萬元至10萬元修繕。

地雷 2：管線老化、排水不順　屋齡20年以上需特別注意
中古屋常見電線、水管老化問題。建議現場「實測」水壓、排水速度，並留意浴室異味、天花滲水痕跡。

地雷 3：簡易裝潢掩蓋瑕疵　投機客快速翻新需提高警覺
部分物件可能經過簡單油漆、貼皮或更換地板就重新上市，常見瑕疵被刻意遮掩。建議檢查角落是否有修補痕跡、天花是否不自然平整，除詢問屋主簡易裝潢的原因，亦可多與鄰居、管理員攀談互動，打聽相關線索。

地雷 4：短期轉手、歷史交易異常　價格恐被墊高
若物件1年內曾多次交易，或成交價短期大幅上升，可能是投機客炒作，購屋前應完整查詢實價登錄紀錄。像是永慶房屋有特別製作「近2年短期轉售成交地圖」，揭露區域內兩年內買進又賣出的現象，是值得參考的資料。

地雷 5：違建與陽台外推　可能影響轉售與貸款
常見於早期建案，若未如實揭露，恐影響未來處分或涉及法規疑慮。另外，台灣早期建築法規無附屬建物項目，導致許多老屋權狀只有登記室內坪數、沒有登記前後陽台的坪數，讓房屋價值打折，這點也需要特別留意的。

地雷 6：社區公共空間老化、管理鬆散
中古屋社區管理品質落差大，可透過走廊整潔度、垃圾間氣味、消防設施狀況判斷管理是否到位。

新成屋／預售屋看屋 6大地雷：建材、隔音、建商口碑最需留意

新成屋因外觀新、設施完整而受到青睞，但永慶房屋提醒，新成屋的最大風險在於「工程品質」與「交付內容落差」，尤其許多瑕疵需要入住後才會逐漸浮現。

地雷 1：美裝好看但建材用料不佳
有些新成屋在公設或室內裝修上使用「外觀好看但不耐用」的材料，泥作、油漆或木作收邊不佳，常是民眾入住後最常反映的問題。

地雷 2：公共設施未完工、實際交付與樣品屋不同
常見健身房、交誼廳、廊道建材與樣品屋不同，或完工時間延後。建議務必確認交付標準。

地雷 3：建商、營造商品質不一　口碑影響保固進度
若建商與營造團隊口碑不佳，修繕速度與問題處理品質會受到影響。建議查看過往作品與消費者評價。

地雷 4：隔音不佳　樓板厚度不足最易影響居住感受
現代住宅最常被抱怨的問題之一，尤其是撞擊音、尖銳聲響。看屋時可簡單測試牆面厚度與隔音效果。

地雷 5：預售屋完工落差　格局、採光與設備可能與圖面不同
預售屋最常見問題之一，包含格局調整、面材不同、設備縮水。若能於交屋前確認，都有機會跟建商爭取相對應的賠償或要求改善。

地雷 6：驗屋瑕疵多　入住後才發現問題
如：磁磚空心、窗戶不密合、浴室矽利康未打好等。建議若預算許可，可聘請第三方專家協助驗屋，以維護自身權益。

中古屋 vs 新成屋　地雷一次比較
專家提供一張「快速比較表」協助民眾判斷：

專家建議：依需求挑選、建立看屋清單更安全

永慶房屋指出，中古屋與新成屋各有優缺點，重要的是購屋者在看屋時是否能掌握關鍵細節，並以透明資訊作為決策依據，建議民眾挑選前先準備下列五點，能有效降低看屋盲點，提升判斷準確度：
•　屋況檢查
•　社區管理
•　建商背景
•　歷史交易
•　公設與建材