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全球中央
全球中央2020年1月
先進國家近年經濟成長趨緩,薪資停滯不前,都市房價早成難以承受之重,租金卻連年飆漲,買不起,也租不起,成為各國無殼蝸牛的共同辛酸。
全球中央2020年1月

不讓房東漫天開價 紐約立法管制租金調漲

最新更新:2020/01/15 10:26

以往房東可以違約轉租為由驅逐房客,公寓閒置後花錢修繕,讓房東有權大幅調漲房租。如今,這些漏洞全被新法堵住,全美最早實行房租管制的紐約進一步保障房客權益,為美國其他地區寫下範例。

文/尹俊傑 (中央社駐紐約記者)   

紐約市人文薈萃、就業機會充沛,吸引大批懷抱夢想的外地人湧入。在這個人口逾850萬的大城,租屋市場向來供不應求,口袋銀兩不夠多,就只能往城市外圍尋找棲身之地,安居成了紐約客最頭痛的問題之一。

工作機會帶動住房需求 造就紐約租屋市場榮景

根據地產公司道格拉斯艾利曼(Douglas Elliman),2019年7月紐約布魯克林區每月房租中位數衝上3,000美元(約新台幣9萬1,600元),創歷史新高;曼哈頓更達3,595美元(約新台幣10萬9,760元),只比2009年2月所創歷史紀錄少100美元。

暑期通常是紐約租屋旺季,社會新鮮人開始找工作、家庭遷入為子女9月開學做準備,都使得房屋特別搶手,房租上漲不足為奇。但曼哈頓房租年增率6.5%,創四年來最大漲幅,反映時下愈來愈多人觀望房市,選擇繼續租屋,房東不必以一個月免租金等優惠吸引房客。

此外,根據紐約州勞工部數據,紐約市在截至2019年6月的一年內,增加了10萬2,400個就業機會。求職者湧入紐約帶來源源不絕的居住需求,造就租屋市場榮景。

為防止房東漫天要價、藉機驅逐房客,紐約早在1920年代便以法律規定房租調漲須「合理」,並於1943年推行房租管制制度。紐約市至今有約100萬戶公寓房租受管制,1974年前興建的大型公寓房租調整由租金管理委員會(Rent Guidelines Board)決定,房東無法任意調漲。

不過,以往法規存有若干漏洞,其中之一是屋主只要花大錢修繕,就能讓名下公寓脫離房租管制,引起房客權益維護團體不滿。

公寓房租管制永久化 廢除大幅漲租法源依據

2019年6月14日,紐約州參眾議會通過稱作《住宅穩定暨房客保護法》(Housing Stability and Tenant Protection Act)的重大改革法案,上述公寓房租管制永久化,不必每幾年就要議會重新審議;房客握有的權利增加,更容易以超收房租為由控告房東,面對房東驅逐的保護措施更加完善。

這部長達74頁的法案廢除以往每次公寓閒置屋主就可調漲房租多達20%的條文;屋主無法因房租逐年調高、超過特定門檻,就讓名下公寓脫離房租管制;花大錢修繕後的房租漲幅上限也從以往最高15%降至2%。

房東少了對新房客大幅漲租的法源依據,面對現有房客變得更有耐心,最直接影響就是房東驅逐房客案件銳減。

《華爾街日報》分析法庭資料結果顯示,上述法案通過後近五個月內,紐約市房東以欠繳房租為由驅逐房客的件數較2018年同期減少逾3萬5,000件,減幅達46%。

《住宅穩定暨房客保護法》出發點是提供房客更多法律保障,為紐約保留更多民眾負擔得起的住宅。舉例來說,以往房東可以違約轉租為由驅逐房客,公寓閒置後花錢修繕,都讓房東有權大幅調漲房租,一旦房租超過特定門檻,公寓租金不再受管制,房東便可以市價水準向新房客收租金。

如今,這些漏洞全被新法堵住,全美最早實行房租管制制度的紐約進一步保障房客權益,為美國其他地區管制房租寫下範例。

房客權益大勝利? 地產律師憂合宜宅變少

租屋不僅是紐約客難題,也成為2020年民主黨總統初選熱門議題之一,多位選將都提出租屋政策說帖,聯邦參議員布克(Cory Booker)更提出以聯邦稅務減免幫助民眾租屋的構想。

紐約州議會通過《住宅穩定暨房客保護法》,民主黨占多數也是關鍵因素。2018年11月,民主黨在期中選舉拿下紐約州參議會多數,為10年來首見。在講究社會正義的進步主義力量壯大之際,多位民主黨議員響應房客權益維護團體訴求,提出多種租屋管理法改革方案,最終集結成單一法案。

法案通過後,紐約州長古莫(Andrew Cuomo)火速簽署,形容法案是「為房客權益邁出的重要一步」。

在光譜另一側,地產業與房東團體指出,紐約房租調漲限制增加,將影響屋主修繕房屋的意願,拉低合宜住宅品質,導致租金不受管制的公寓房租漲得更凶。

商業地產律師史坦(Joshua Stein)在《如何扼殺房市》(Howto Kill a Housing Market)文章中指出,房租漲速跟不上住宅修繕和稅務成本,紐約州新法生效後,部分房東寧願不整修、甚至讓屋況欠佳的房子空著,也不想為出租公寓多花錢。

史坦寫道,其他屋主如果也這樣精打細算,抱著空屋不出租,這部新法反而會使紐約市合宜住宅供給減少,而非增加,最後受害的將是因找不到合宜住宅而住進房租不受管制的公寓房客。

讓民眾安居樂業是不少政府施政理想,在安居不易的環境中,紐約州選擇立法保障租金受管制的公寓房客權益,令房東與地產業跳腳。在控制房租接近百年的今日,紐約仍未擺脫房東與房客權益孰輕孰重的課題,《住宅穩定暨房客保護法》究竟能否減輕紐約客住的煩惱,仍有待時間驗證。

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