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全球中央
全球中央2024年2月
疫情過後,大家原本期待的是欣欣向榮,沒想到是在通貨膨脹陰影下苦苦掙扎。各國央行升息力抗通膨,卻讓火車頭指標的房地產業連環爆,全球房地產榮景的時代宣告結束。
全球中央2024年2月

房地產大到不能倒 越南逆風降息救經濟

2024/1/31 14:21(1/31 14:23 更新)
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近年來外資大量湧入越南,房地產也是主要投資標的。圖為河內市的大樓建築群。
近年來外資大量湧入越南,房地產也是主要投資標的。圖為河內市的大樓建築群。
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文、攝影/陳家倫 (中央社駐河內記者)

2023年是越南經濟慘澹的一年,受到全球消費力道下滑影響,這座「世界工廠」全年經濟成長率從2022年的8.02%下滑至5.05%。其中,房地產行業的負面消息更不少,不僅去庫存難、債券到期壓力接踵而至,專家展望未來,認為直到2024年中房地產行業的表現仍難以起色。

美中貿易戰熱錢湧入 越南房地產水漲船高

COVID-19疫情期間,美國聯準會(Fed)為了救經濟,水龍頭大開,2020年3月在13天內召開兩次緊急會議,開啟了一段趨近零利率的時代。而越南在2018年美中貿易戰後成了投資熱點,除了供應鏈的轉移,大量熱錢也跟著湧入越南房地產。

越南人傳統上也深信「有土斯有財」、「成家立業」,房子對他們來說是必備的「人生資產」之一。在越南經濟因地緣政治而飛躍的過程中,新興中產階級競相加入房地產的投資與買賣,房子增值速度驚人。

有數據顯示,2022上半年越南房地產業正熱的時候,河內市住宅價格平均上漲20%至25%,部分地區漲幅甚至高達35%至74%。至於經濟重鎮胡志明市在2022年1至6月,房價漲幅更超過20%,有中國房仲回憶,當時每平方公尺均價超過人民幣3.5萬元(約新台幣15萬元)。

猶記2020年底剛派駐越南首都河內市的時候,有次受邀出席一個建案的開賣會,奢華程度讓人大開眼界。建商直接包下河內市中心一家知名飯店的宴會廳,還邀請了二線流行歌手到場演唱,裡頭擠滿數百民眾攜家帶眷前來看預售屋享用茶點,與台灣當年的「工地秀」相比絲毫不遜色。

另一個很有感的地方就是,越南的房仲業者滿街跑。或許是因為外國人的身分使然,不時被當作潛在的投資者,當時三天兩頭就有房仲找上管道想認識、接觸、介紹投資標的。這些房仲裡頭,越南人、台灣人、中國人、香港人都有,由此可見房地產對各方資本的吸引力。

美升息、地產大亨落馬 外資縮手上千房企倒閉

不過,當時就有一些人對越南過熱的房地產市場祭出警告。果然,隨著COVID-19疫情因素消散,美國開始升息,越南房地產的利空消息一則又一則出現。此外,官方厲行的反貪腐運動,也把重點瞄準了不斷吹泡沫的房地產業。

2022年,包含萬盛發集團老總張美蘭(Truong My Lan)、FLC集團及新皇明集團等多位房地產大亨以及內部高層主管,接連因違反債券規則等問題被捕,投資人紛紛拋售越南股票與債券,也造成投資人不敢在這個時間貿然進入房地產市場。

越南計劃投資部報告顯示,2023年前10個月,房地產的外資投資額近21.4億美元,雖仍位居外資投資第二,占註冊投資總額的8.3%,卻大減44.8%。

越南統計總局數據顯示,2023年前10個月全國共有1,067家房地產企業解散、年增9.5%,是解散企業最多的行業。另外,2023年前10個月新設立房地產企業3,850家、年減50.2%。以上數據都顯示,越南房地產的確冷下來了,而何時能復甦,外界看法不一。

房市低迷央行四度降息 流浪房仲成另類副產品

可以確定的是,越南官方不會坐視房地產崩盤以致引發一系列的金融危機。全球2023年歷經通膨考驗,各國搶著升息應對;與此同時,越南國家銀行(越南央行)不但沒有加入升息競賽反而還四度降息。調查結果顯示,多家越南商業銀行房貸年利率較2023年初下降了1%至3%。

越南國家銀行的統計顯示,截至2023年9月底,金融機構對房地產領域的未償信貸債務總額達2,740兆越南盾(約新台幣3.5兆元),較2022年成長6.04%,占經濟未償債務總額的21.46%。攤開一系列的數據,再看越南政府大力降息,用意為何不言而喻。

越南房地產市場低迷不振,「流浪房仲」成了副產品,以往穿著西裝、套裝守在接待中心的房仲人數不若以往。越南房地產經紀人協會統計,截至2023年12月初,70%的房仲轉行另謀生計,活躍房仲人數從先前的30萬人降至10萬人以下。

留在房地產業的房仲薪資則大幅縮水,2023年近95%房地產從業人員收入下降,其中14%的人收入縮水20%至30%、超過一半收入減少30%至40%,還有5%的人收入大減70%以上。

官媒越通社2023年底發布一篇文章表示,在越南的存款利率探底後,多家商業銀行陸續跟著下調房貸利率,雖然對房地產市場的復甦產生積極影響,但許多業內專家認為,2024年中以前越南房地產市場難以完全恢復。

但若以為可以趁著房地產不景氣「危機入市」則太過天真。家庭主婦阿蘭(Lan)向《全球中央》表示:「大家都說越南房價會跌,我就等著,結果只看到一直升高的房價。」越南房地產大到不能倒,政府擠泡沫的同時又小心翼翼護著,於是當前房價要漲雖不容易,要跌則更難。

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