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全球中央
全球中央2020年1月
先進國家近年經濟成長趨緩,薪資停滯不前,都市房價早成難以承受之重,租金卻連年飆漲,買不起,也租不起,成為各國無殼蝸牛的共同辛酸。
全球中央2020年1月

租不起成德國人的恐懼 柏林房租凍漲五年

最新更新:2020/01/15 10:27

柏林市政府2019年10月底拍板德國史上前所未見的凍漲政策,只要是2014年前蓋的公寓,未來五年內房租不准上漲。房東不僅不准提高房租,向房客收的租金還有限制,違反規定將受到重罰。

文/林育立 (中央社駐柏林記者)

德國大城市近年面臨房租高漲問題,首都柏林的情況尤其嚴重,每到週末就可看到數以百計的人聚集在路邊,為一間剛空出來的公寓擠破頭。許多剛搬到這個城市的年輕人只好被迫與他人同住,共享廚房和衛浴,耐心等個幾年才可能租到自己的房子。

柏林市政府為解決租屋市場供不應求的問題,經過多年爭辯,2019年10月底終於拍板德國史上前所未見的凍漲政策。房東從此不僅不准提高房租,向房客收的租金還有限制,違反規定將受到重罰。

柏林房租七年飆漲42% 德國自有住宅比例偏低

房租飆漲的問題在德國到底有多嚴重?從R+V保險集團透過全民普查發布的《德國人的恐懼》報告可一探究竟。

根據2019年版最新報告,德國民眾當下最擔心的前三件事分別是難民太多國家無法承擔、外國人太多導致社會對立,以及行事乖張的美國總統川普,名次與2018年差別不大。值得注意的是,付不起居住費用首次擠進前十名,多達45%的德國人對此感到不安。

在柏林、慕尼黑等大城市,租金高漲的情況尤其嚴重。從2012年到2019年,人口364萬的第一大城柏林,房租在短短七年內漲了42%;人口147萬的慕尼黑漲幅也高達36%。不計雜費,目前柏林公寓每平方公尺的平均月租為10.49歐元,相當於一坪新台幣1,100元。比起歐洲其他大城市,這樣的租金實在不算貴,但漲幅之多仍讓許多年輕人吃不消。

一般來說,房價與租金的漲跌有連動關係,房價高漲的問題在德國也同樣備受詬病,但民眾關注和政府施政的焦點幾乎全集中在租金,例如在首都擁有最多公寓的德國居住(Deutsche Wohnen)房產公司,經常因房租太貴受到代表房客權益的租屋者協會(Mieterverein)抨擊,這顯然與租房子的人特別多有關。

據統計,德國的自有住宅比例僅45%,比歐盟其他國家都低,更遠低於經濟合作暨發展組織(OECD)會員國的平均值70%。在柏林,出租公寓占所有公寓的比例更高達八成五,加上每年平均增加的4萬人口,公寓不足和房租飆漲問題早已導致民怨四起,迫使政府不得不使出殺手鐧。

房租凍漲五年並設上限 違者最高罰50萬歐元

根據柏林市府通過的法案,只要是2014年前蓋的公寓,未來五年內房租不准上漲,全市的200萬間公寓將有150萬間適用這個規定。2022年起,房租才能隨通貨膨脹率上漲,但每年漲幅不得超過1.3%。

此外,房東不僅在重新將房子租出去時,不准要求更高的房租,柏林市府還參考2013年的標準,按照房齡和設備多寡訂了最高租金,每平方公尺最高從6.45歐元到9.8歐元不等。即使地段再好,最多也只能再加上兩成,不遵守規定的房東最高得付50萬歐元的罰金。

「我們希望讓房客喘一口氣」,柏林市長穆勒(MichaelMüller)表示,這個新政策證明政府無需將財產充公,還是有辦法幫助房客。他強調,市府所屬的房產公司一直在蓋新公寓,也不斷買進公寓然後租出去,紓解供不應求的問題,凍漲只是整體住宅政策的一部分。紐約、慕尼黑、法蘭克福都在打壓房租,柏林不是特例。

憂房市榮景一去不復返 凍漲政策反對聲浪不斷

凍漲政策還在討論階段,反對聲音就不斷,銀行、仲介、建築、室內裝修業一片哀嚎。建築業者抱怨,從此失去在柏林推出新建案的誘因,公寓不足的問題將更形惡化。裝修業者憂心收入大減,因為房東再也沒錢整修舊房子,建築業也不願再蓋新房子。仲介業者更擔心,如果其他城市仿效柏林,將嚴重打擊不動產相關產業,低利率環境創造的房市榮景將一去不復返。

反之房客則一片叫好,租屋者協會認為這個「歷史性決定」將有效修正近年房租飆漲的問題,確保大眾付得起房租。市府估計,新法將總共減少25億歐元的租金支出。2德國的立法向來偏向房客,例如有房客居住超過一定時間,房東除非自用不得隨意解約的規定。柏林目前由社民黨(SPD)、綠黨(Die Grünen)、左翼黨(Die Linke)三大左派政黨聯合執政,選民多是深受高房租之苦的房客,如今祭出非常手段也符合民主政治常理,預計2020年初議會通過就會實施。

然而,德國法界對柏林的做法見解不一,不少專家認為凍漲和最高租金的規定違反憲法對所有權的保障。房東組織和不動產業已醞釀在2020年施行後向法院提告,新法最後因憲法法庭翻案而作廢也不是完全不可能。

即便如此,柏林市長穆勒仍決定要堅持下去:「我們走的是沒人走過的路,在法律上是處女地,這點大家都非常清楚。」

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