爛尾樓問題 中國法院判開發商須承擔頭期款及貸款

（中央社台北16日電）中國爛尾樓問題使不少屋主陷入經濟困境。中國5月公布一項判決，開發商逾期未交房，需返還購屋者頭期款和已償還的貸款、利息。專家表示，勝訴後還須考量開發商是否有能力償還。

在中國買預售屋需要貸款的情況下，購屋者需要簽署2份合約，一份是與開發商簽署的「商品房買賣合同（合約）」，另一份為與銀行簽署的「按揭貸款合同」。若建案爛尾，想脫身的購屋者須解除上述合約，避免面對「繼續還貸如填無底洞，不還貸款則徵信受損」的局面。

據中國新聞週刊15日報導，江蘇連雲港市中級人民法院5月時公布一起判決，2020年11月，柏某、楊某娟與江蘇連雲港某開發公司簽訂合約購買房屋，楊某娟作為借款人，柏某與開發商作為共同保證人，與銀行簽訂貸款合約。按約定，銀行直接將貸款資金劃撥至開發商帳戶。

但開發商遲遲未交屋，兩人遂告上法院，要求解除買賣合約，並返還已支付的頭期款及已償還的貸款本息。將房屋返還開發商後，雙方口頭約定由開發商繼續償還剩餘貸款，但開發商未履行，二人被迫代為償還。

因就代償部分無法達成一致，兩人再次告上法院，請求解除合約，並要求開發商償還已代付貸款，同時承擔剩餘貸款本息的償還義務。

法院認為，兩人為購房向銀行貸款，但因開發商違約導致購房合約解除，取得房屋所有權的目的落空，解除貸款合約於法有據。最終法院判決解除貸款合約，並判開發商返還兩人已還貸款及利息，同時承擔剩餘貸款本息的償還責任。

報導指出，透過訴訟實現退房退款並不簡單。北京金訴律師事務所主任王玉臣表示，在官方「保交樓」政策下，部分地區法院出現不予立案的情況。據媒體先前報導，河南駐馬店一處建案因納入「保交樓」名單，當地法院長期未予受理，最終在相關部門督促下，以簡易程序立案。

即便成功立案，購屋者還將經歷冗長複雜的法律程序。王玉臣指出，如果選擇退房，購屋者需先透過訴訟解除合約，若開發商拒不配合，可能會有多輪執行程序，訴訟週期長、成本高。

北京京雲律師事務所律師楊偉婷表示，一些法院常將「合約目的是否實現」作為裁判核心，忽視購房合約中原本約定的解除條款，甚至混淆法定解除與約定解除的界限。

楊偉婷表示，「保交樓」政策主要是便利銀行放貸，並不構成法律層面上開發商必須履行交付義務的依據。因此，部分法院以「保交樓」為由，駁回業主（屋主）解除合約請求的判決邏輯，並非基於合約約定或事實證據裁判，而是受政策口徑影響。

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關於剩餘貸款由誰承擔的裁判也存在分歧。有法院將購房與貸款視為獨立合約，判決購屋者仍應繼續還貸；也有法院採納「關聯合約」邏輯，判定開發商應承擔剩餘貸款償還責任。

另外，即便購屋者勝訴，成功退房並追回款項的可能性也得取決於開發商的資產狀況。王玉臣指出，購屋者取得消息較為延遲，往往在發現問題並開始維權時，開發商的其他債權人已經將資金執行，購屋者即使有優先權，也會面臨無錢可執行的狀況。若進入破產程序，還將面臨資產處置週期長、清償率低等困難。（編輯：謝怡璇/邱國強）1140616

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