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婚前買房為何讓過來人搖頭?神秘客解析不動產的人性陷阱【書摘】

2021/12/7 18:55(12/8 18:42 更新)
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提到交往期間就共同買房,多數過來人的意見都是「搖頭」。房市神秘客指出原因就是五個字:風險太大了。(圖取自Unsplash圖庫)
提到交往期間就共同買房,多數過來人的意見都是「搖頭」。房市神秘客指出原因就是五個字:風險太大了。(圖取自Unsplash圖庫)
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(中央社網站7日電)你是買房首購族嗎?與另一半討論買房,你想過房子該算誰的嗎?房市神秘客分享過來人經驗,讓你看懂婚後再買是否比婚前進場更有保障。

原本想為愛衝一回的玫雅,在兩家備婚過程果斷聽媽媽的話停損,6個月後,她看著眼前和自己約會的新男友英凱在共識下交往,預計年底訂婚,明年再規劃結婚。只不過邁入婚姻,要解決的事不可能只有粉紅泡泡的甜蜜。

雖然英凱也認同結婚買房共組小家庭,但到底要婚前就開始看房子,有好物件就下手,還是等到婚後再來買?出資比怎麼分配,房產怎麼登記?兩人倒是還沒細細討論過。

玫雅起初對買房細節其實沒有太大的想法,「既然要結婚,這些小事好像就不需要太計較,而且現在不都是『夫妻財產共有』,最後要分,就是一人一半?」

這樣的天真卻在一次閨蜜閒聊中被提醒,「人家不是說,只有婚後買房才算是共有?而且我聽同事說,為了有安全感,她和老公買房時是登記兩個人的名字,錢各出一半,房子也登記一人一半,誰也沒占誰便宜,最公平。」

為什麼婚前進場讓過來人都搖頭?

一般來說,提到交往期間就共同買房,多數過來人的意見都是「搖頭」。原因無他,五個字:風.險.太.大.了。

怎麼說?首先,邁向婚姻路上,有很多千奇百怪的怪要打。畢竟,婚姻是兩個家庭的磨合,舉凡一方成員為某個點真的拗起來,小倆口婚前分手也不是什麼特別的事。

婚前買房的問題在於,濃情蜜意時,金錢上越是不分你我,那麼分手後找回理智時,算起帳來勢必就越難看;尤其越接近結婚前的分手,情節一定是重大到不可挽回,才能讓人斬斷情絲,既然痛定思痛,撕破臉也在所難免。

你說房子是你出錢、掛我名下的「借名登記」,我偏說這是兩人相愛時的「無償贈與」;你說這房子你也有出錢,是「合資買房」,我說這是「獨資購屋」,不然你拿出證據。但凡你的眼光不夠好,有些東西一旦沒了情義,最慘就是人財兩失。

婚前買房,婚後怎麼算?剩餘財產請求權

說了偏差值,來說點正常的狀況。如果買房後安穩結了婚,那房子算誰的?如果只算出頭期款登記者的財產,那婚後的房貸又該怎麼算?總不能他的薪水付的是「自己的」房子,我的薪水就是家用吧?

關於這個很多小家庭煩惱的問題,我們可以來講講什麼叫「夫妻剩餘財產差額分配請求權」(剩餘財產請求權)。這個專有名詞來自民法第1030-1條:法定財產制關係消滅時,夫或妻現存之婚後財產,扣除婚姻關係存續所負債務後,如有剩餘,其雙方剩餘財產之差額,應平均分配。

特別是過去民間風俗丈夫養家、妻子家管,如果丈夫賺的錢都算自己的,對沒有工作卻對家庭犧牲奉獻的妻子十分不公平,民法為了平衡夫妻雙方在家庭中的貢獻,特別規定在婚姻中雙方各自有償取得的財產有剩餘,在離婚或因其他原因結束法定財產制時,剩得少的可以向剩得多的一方,請求差額的一半,也就是民間一般人常說的「婚後財產是一人一半」的概念。

舉例來說,玫雅和英凱訂婚後買了一棟2000萬的房子,由婆家支援400萬的頭期款,並且登記在英凱名下。那麼就算房子是先生的名字,剩下的1600萬在婚姻中給付的房貸,仍可以列入剩餘財產分配的計算項目。單就這棟房子估算,妻子也可以分配到1600萬的一半,也就是800萬元。

2000萬的房子漲成4000萬,離婚怎麼算?

有人想問,「現在房地產漲得那麼快,如果婚前2000萬的房子,婚後付完房貸時已經漲到4000萬,那麼剩餘財產請求權是依照4000萬,還是原本的2000萬去算?」實務上是認為增值的部分不用列入剩餘財產差額分配的範圍,所以依然是以2000萬的房扣掉婚前給付,再去計算。

又有人想說,「近10來年房價漲這麼快,這樣好不公平!」可是你要想,這是漲的情況,如果2000萬的房,繳完房貸時市價剩下1500萬,你希望用前者計算還是後者計算呢?是不是轉念一下,就好多了。

民法第1017條第2項也規定:夫或妻婚前財產,於婚姻關係存續中所生之孳息,視為婚後財產。也就是說,就算是一方婚前全額買的房,婚後拿來出租,婚後租金收入的部分,也視為婚後財產。

說到底,種種規定其實都是希望在盡量公平的情況下,保護夫妻中弱勢的一方。關於婚前還是婚後買房,以及登記在誰名下的問題。作者覺得,能夠婚後買就不要婚前買,誰出的錢多,就登記誰的名字吧。

如果婚前雙方對錢財就各有規劃,分別財產制也是選項之一;「自己的錢自己管」,讓夫妻各自保有財產的所有權,不用押在情義上。(書摘由方智出版社授權;編輯:鄭懿君)1101207

(方智出版社提供)
(方智出版社提供)

書名:房市神秘客帶你看穿不動產裡的詐:買房路上,你必須懂的31個人性陷阱
作者: 傅恪恩
出版社:方智出版社
出版日期:2021年11月

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