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中國房價下跌難帶動銷售量 投資者只想著如何脫身

在各種低房貸利率、促銷政策的加持之下,中國的整體房價似乎緩步下降。然而豐滿的理想難敵現實的骨感,銷售量不但沒有如期待上揚,被套在利率高峰的投資者用盡各種方式,想著如何脫身。

中央社記者吳柏緯台北特稿

2024/2/29 15:08(2/29 20:33 更新)

在各種低房貸利率、促銷政策的加持之下,中國的整體房價似乎緩步下降。圖為去年9月福建一處建案工地。(中新社)
在各種低房貸利率、促銷政策的加持之下,中國的整體房價似乎緩步下降。圖為去年9月福建一處建案工地。(中新社)

在鼓勵購房,刺激市場活絡的「主旋律」之下,中國各大銀行從去年下半年起陸續下調房貸利率。今年2月下旬,中國人民銀行(中國央行)再次宣布調降5年期以上的貸款市場報價利率(LPR)1碼,是有史以來最大降幅,此舉更帶動大部分城市的房貸利率下調進入3字頭,同樣來到歷史最低水準,但是能否提振中國房市,卻仍得打上問號。

不振的房地產市場自然成為了中國力拚經濟復甦路上的絆腳石,各種鼓勵市場的「特效藥」接連發布,在農曆春節期間更傳出多地開發商不打烊,看屋人潮絡繹不絕,顯示出一種欣欣向榮態勢。

從中國國家統計局的實際數據來看,今年1月的新建住宅價格比去年同期降1.24%,降幅高於去年12月的0.89%。中古屋1月份的價格比去年同期降4.4%,創近9年最大跌幅。

雖然整體房價呈現緩步下跌趨勢,但購屋的慾望並未被點燃,據中國房地產市場研究機構克而瑞發布的調查顯示,2023年中國百大房企的整體銷售額年減16.5%,近3成跌幅超過30%,規模超過千億的企業僅剩16間,創2017年來最少。

這樣的對比數字顯示出了政府的「努力」是一回事,在消費端的實際狀況卻仍然反映出對於房地產的憂慮,以及在經濟情勢不佳的情形下,房地產業不再是一個理想的投資標的。買房的意願未被激起,更多人正在想著如何從房地產市場脫身。

消費者不買房固然對於市場造成影響,然而另一波對市場的衝擊更大的則是對於手上有房產的人,特別是那些在高房貸利率時刻進場的屋主,無論是想要投資或自住,都面臨了一邊眼睜睜看著自己的資產縮水,一邊又被房貸追著跑的壓力,於是提早還貸、認賠殺出都成了選項。

當然,也有人選擇鋌而走險,將「房貸轉經營貸」,力求減少損失。

經營貸違規進入房地產市場是中國金融市場多年的「痼疾」,高房貸利率當然是促成這個情況的原因之一,另外便是應當負起把關責任的銀行為了增加貸款業務,也因此睜隻眼閉隻眼。

即便金融監管部門近年持續加強打擊的力道,然而對業者來說有利可圖、對屋主來說利差有感,都讓這個「事業」有了成長的空間,特別是如今房貸利率持續下降,讓許多被套在房貸利率山峰的投資者們,想要奮力一搏。官方在檯面上打得越大力,檯面下的市場反而越大。

而且即便房貸利率下降,經營貸也隨整體利率政策而調整,你追我跑使利差的空間持續存在著。

雖然每座城市由於利率政策不一樣,因此對於「房貸轉經營貸」所帶來的利差各有不同,不過就日前中國媒體揭露的「行情」,市場目前普遍轉貸後的利差大約落在1.2%到1.75%左右,部分特殊狀況更可以得到2%甚至以上的利差。

轉貸降息的舉措被官方稱為擾亂金融市場秩序,且示警可能對購屋者的信用產生不可逆的影響。然而另外一個更顯而易見的風險則是「還款年限過短」,相較於動輒數十年的房貸還款期限,經營貸的還款期限一般不超過5年,而普遍大概都落在3年左右,因此可能在未來幾年內,將對於轉貸者的資金運用造成更大的壓力。

根據統計,由於房地產市場動盪,在2022年曾出現一波轉貸高峰,因此一般認為明年起將會出現轉貸者的續貸高峰期,屆時金融市場重新評估房產等抵押品的價值時,就有可能因為價值縮水,可貸金額下降引發另一波資金斷鏈的風險;同時,轉貸者也需要承擔東窗事發而被銀行抽貸的風險。

無論是哪一個結果,最終都可能造成必須短期內籌措到巨額資金補齊貸款缺口的壓力,而在其後可能引發的金融風險,對於中國的金融健全恐怕也會造成另一波衝擊。

在經濟前景茫茫的情境之下,中國官方試圖以政策特效藥市場指引方向,然而追求藥到病除的特效藥卻也無法避免的蘊含著副作用,甚至成為另一個「病灶」。

這類的事件在過去幾年間似乎不斷重複上演,從限制不動產開發商融資、監管網路科技產業、嚴打教培行業、強化網遊管理,雖然在短時間內看似解決了當下問題,但是激起的漣漪卻在不久之後成了大浪,直接影響了經濟與產業發展。而如今,球又回到了房地產金融市場。(編輯:唐佩君)1130229

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