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你我都該知道的都更權益
台灣面臨人老、屋老危機,民眾生命安全面臨風險。台灣都更如何運用更彈性的機制,強化政府依法執行公權力的正當性,以創造更大的社會效益,值得深思。

都更簽約 這些眉角要注意

最新更新:2017/09/30 19:32
民眾簽訂都更定型化契約有「眉角」,台北市都更處更新科長江中信(圖)認為,選擇權利變換相較協議合建風險小,即便其機制設計較為複雜,「但至少較令人安心且風險相對少」。中央社記者黃麗芸攝 106年9月30日
民眾簽訂都更定型化契約有「眉角」,台北市都更處更新科長江中信(圖)認為,選擇權利變換相較協議合建風險小,即便其機制設計較為複雜,「但至少較令人安心且風險相對少」。中央社記者黃麗芸攝 106年9月30日

看懂都更權益系列報導之四(中央社記者黃麗芸、陳政偉台北30日電)「文林苑」事件後,不少民眾對都市更新抱持更謹慎態度,就怕權益受損,尤其有部分建商為了獲得更高的容積獎勵,採取「假都更、真合建」的手法,屋主為了避免對簿公堂時,輸在小細節上,這些眉角不可不慎。

假都更真合建 加註擇優條款保權益

都市更新須要依照都市更新條例所規定的舉辦公開展覽、公聽會、聽證會等程序辦理;而一般重建則不需要,所以辦理時程上,一般重建較都市更新快。不過,都市更新擁有稅捐減免及容積獎勵等優惠措施,而一般重建則沒有稅捐減免等優惠。

曾有建設公司為了獲得更高的容積獎勵,先與住戶簽定「合作興建契約書(合建的私約)」,但合約內文卻列出「權利變換計劃之特別約定」條款,明定「如合建契約簽署比例未達100%時,得以權利變換方式(即都市更新)辦理」,即所謂的「假都更、真合建」手法。

台北市政府都市更新處更新事業科科長江中信表示,實施者和地主進行洽談都更案時,地主最關心的就是分配問題,而分配做法在法制上分為「協議合建」和「權利變換」兩種,甚至有些實務案件內容是兩種都有。

他解釋,「協議合建」或「權利變換」約定,由於分配程序及權利義務大不同,前者為私約協議,民法上尊重民事契約,公家機關較難保障地主;此外,「權利變換」案也可能會先約定一些文件,同樣可視為合建契約。

「權利變換」案的合建契約仍然有效力,但在法律上的分配會以「權利變換」內容為主。江中信指出,若地主在簽訂權變案時遇到內容有所不同時,就必須再釐清,建議選擇權變案且又簽訂合建契約者,可加註擇優條款,若事先約定內容和權變內容不同時,地主可擇優選擇。

以台北市南港區都更個案為例,一樓屋主譚小姐在都更後,要找補的錢(差額)居然比樓上多很多,原因就出在當時談合約的分配條件時,譚小姐沒有將一樓樓層的商業效益考慮進去,加上沒有「擇優條款」,讓譚小姐吃了大虧。

新北市都更處副處長謝登武表示,地主權益問題可透過都市更新審議委員會審議機制嚴格把關,加上政府為避免建商倒閉造成地主權益受損,已訂定監督接管機制,讓都市更新案順利執行;而一般重建則沒有類似機制。

他說,如果地主明確表態不要參與更新,屬「不願」選配,或是地主同意參與更新,但房地經過估價師的查估,鑑價結果卻沒達到可分配的標準,例如原先擁有8坪房地,更新後房舍坪數增為13坪,若所有人不願意補差額,即歸類為「不能」選配,這兩種沒參與選配的地主都是領回更新前權利價值的現金補償。

但「不願」參與分配者、或「不能」選配者,如有表達欲參與分配的意願,實施者仍應考量所有權人權益,讓其得以選配房屋為原則,並於權利變換發布實施後繳交差額價金。

經常協助處理都更爭議案件的律師張雨新表示,都更進行不一定要簽私契,權變方式也可有相同的都更選配權利,像是近期處理一件台北市大安區都更案,建商表明部分地主有優先選屋權利,經深入了解才知有配合簽私契或同意書的地主才可優先選屋,明顯違反都更選配公平原則。

江中信認為,有些建商標榜和每個地主所簽合約都相同,但還是有地主認為會有暗盤情形,若地主希望向實施者要求保證相同的集體契約,可要求實施者在法定公開場合給予承諾,除減少地主間的猜忌外,公開透明也有利都更推動。

都更停看聽 12類事項應白紙黑字約定

江中信說,地主簽署都更文件本來就要很謹慎,但究竟要約定哪些條件可能因個案而異,考量地主們需要公部門提供都更方向需求,都更處整合處理都更案經驗,於民國102年彙整完成「都更停看聽」錦囊手冊,提醒民眾簽文件要「停」、都更流程要緊「盯」、都更會也要去「聽」,以淺顯易懂文字介紹都更注意事項和叮嚀。

簽訂合建契約常見疏忽事項可分為12大類。江中信指出,包括有合建契約內的基本資料內容要約定好,像是更新案範圍、產權及實施者是誰等;其次,建築設計的坪數、坪型、採光、管道間、公設比和建材等資料,都要請建商提供給地主;選配方法部分,更新後分配房屋及車位的計算方式,以及差額找補方式都要約定。

另外,包括洽談過程有無衍生費用、稅費負擔或租金及搬遷補貼等相關費用、拆遷、工程期限,甚至完工後的交屋、驗屋和保固等,都可做約定,白紙黑字要寫清楚,以免衍生爭議。

謝登武提醒,在都市更新過程中,依法最多只須簽事業概要同意書、事業計畫同意書2種。地主簽「概要」同意書前,建議先確認未來更新案預定的實施者、更新單元範圍及初步規劃內容;新北市政府也有彙整「注意事項」供都更參與者查閱。

他強調,「事業計畫」同意書將涉及住戶的權益,因此簽署前,建議確認實施者、範圍、建築設計、預估成本、分配方式、是否有選配限制等內容,這個階段的同意書也是最重要的,所以住戶一定要審慎考慮、充分瞭解自身權益。

都更遲遲不動怎麼辦 地主也要退場機制

為了保護雙方,合建契約除註明地主或建商的權利義務外,退場機制也不容忽視。由於一般都更案整合困難,若建商整合時間過久,或遲遲沒有進度,應有任一方可以「解除」或「終止」契約,選擇「退場」的權利,以解消雙方的法律關係。

江中信認為,常見狀況案例多為退場機制未約定,有地主和建商簽約時未設定期限,若建商因故要做不做,將案件擺放5年、10年等,地主就會被這份「萬年契約」綁死,反悔恐賠錢,缺乏退場機制,地主不能片面解約更無法另尋其他建商合作。

他舉例說,有位地主在簽約的市價約為一坪新台幣60餘萬元,但因都更案審議時間長,地主後來認為簽約補償金額無法買到現況市價房產,卻因缺乏退場機制,使得地主處於較不利狀況,像這種情況即可透過擇優條款避免,否則只能走民事機制或訴訟一途解決。

都更程序曠日廢時,每個細節都攸關地主權益,與建商簽訂都更合約前,必須留意4大要點:

首先就是「如何分配」,要寫得清清楚楚,曾有案例談很久後的合約竟寫照權變結果,就是無用合約分配。其次是要研究清楚「選屋方式如何選」,例如一樓地主可享優先選一樓的權利;另外就是「違約條款」,建商和地主違約罰則要對等,且處罰要明確。

最後就是「退場機制」,若合約長期無法順利執行,且施工環境和法規差異大、不合時宜時,應給予雙方重新思考權利。1060930

地機族