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中國爛尾樓根本問題在沒錢 資金調撥難外部融資卡

2022/7/14 16:54(7/15 11:16 更新)
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中國出現「停貸潮」,部分屋主單方面宣布停止償還房貸,「爛尾樓」問題浮上檯面。圖為福州的一處工地。(中新社)
中國出現「停貸潮」,部分屋主單方面宣布停止償還房貸,「爛尾樓」問題浮上檯面。圖為福州的一處工地。(中新社)
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(中央社台北14日電)中國出現「停貸潮」,部分屋主單方面宣布停止償還房貸,「爛尾樓」問題浮上檯面。業內人士說,監管下資金調動活度低,外部又融不到錢,開發商能用資金有限,致使房子交付難、復工難。

第一財經13日報導,據機構不完全統計數據,目前有河南、湖南、江西、廣西等15個省份逾50個樓盤發表公開聲明,指若未能在一定期限內復工,屋主將選擇強制停還按揭貸款(房貸),風險與損失由各方共擔。

這些案例中,有的是延期交付多年的建案,有的則是尚未到交付時間,卻因資金緊張、難以復工的案子。其中牽涉已違約項目的房企,包括恆大、新力、世茂等。

有研究機構人士概估,目前違約房企停工面積平均占比約20%,違約房企占行業總產能比率約25%,推估行業停工面積約為行業施工面積5%左右,總量約為5億平方公尺。

在房地產行業銷售不暢、資金緊缺狀態下,全面復工復產非易事。

報導引述一名業內人士說,停工主要問題在於項目銷售資金被挪用,後續施工資金跟不上,供應商拿不到款項,只能以拖時間心態對待項目施工,導致一些項目就算復工,進展也很緩慢。

許多地產業人士在去年底即關注到愈發普遍的停工問題,在24個重點監測城市中,鄭州、長沙、重慶和武漢等城市項目交付風險較大。

中國房地產住宅開發項目大部分實行預售制,為防止樓盤爛尾,於是有商品房預售資金監管制度,由政府部門會同銀行實施第三方監管,購房款必須存入銀行專用監管帳戶;在具體監管政策方面,各地有自主權,各城市監管強度不同。

「一般情況下,監管帳戶上如果有錢,就不會爛尾」,一名河南房企人士說。

但在實際操作中,資金被挪用、濫用等情況屢見不鮮。一名華東房企人士說,很多停工項目在先前已完成銷售,當時對預售資金帳戶監管還不嚴格,房企會在項目間資金調撥。在預售資金嚴格監管後,項目間資金調撥、流動強度大幅減低,促使很多項目面臨停工。

2021年下半年開始,地方政府對商品房預售資金的監管經歷「收緊-放鬆-再收緊」過程。今年7月以後,成都、杭州、山西、深圳等多地已重新加強對預售資金的監管。西政資本認為,停貸潮出現後,各個城市的預售資金很高機率將回歸從嚴監管軌道。

房子交付難、復工難,根本原因在於「錢不夠用」。某華北房企人士說,企業整體資金約一半卡在預售資金監管帳戶,外部又融不到錢,加上樓市低迷,導致資金面極為緊張,這是房企停工問題頻發、復工艱難的重要原因。

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另一名華東房企人士說,在目前情勢下,開發商無法推進新增融資,銷售腰斬進一步影響現金流,開發商能動用資金極為有限,「當面臨龐大的債務到期或利息支付時,很多開發商都面臨一個選擇,到底是還債保信用,還是用於開工建設保交付」。

報導引述某房企相關負責人說,爛尾樓主要問題就是「沒錢」。有些地方資金監管鬆一些,帳戶上的錢不但被挪用,還欠著供應商款項,想要做到復工,得先解決資金來源問題,例如賣掉一些未開工土地,或已開發但未出售的在建項目,這都要按項目逐步化解,速度很難快起來。(編輯:李雅雯/楊昇儒)1110714

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