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中國爛尾樓風暴 業主為何拒繳房貸一次看懂

2022/7/14 18:38(7/16 12:50 更新)
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港媒統計,中國這波爛尾樓問題決定拒繳貸款的業主已遍及15個省份、100多個建案,牽涉到爛尾樓最多的項目仍以爆發危機的恆大最多。(共同社)
港媒統計,中國這波爛尾樓問題決定拒繳貸款的業主已遍及15個省份、100多個建案,牽涉到爛尾樓最多的項目仍以爆發危機的恆大最多。(共同社)
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(中央社台北14日電)6月底,江西的爛尾樓業主決定率先採取行動,宣布停止償還房貸,消息一出,多地受害業主響應,截至目前已有涉及15個省份、100多個建案的業主發布「斷供」聲明,掀起爛尾樓風暴。

中國房地產市場近年受官方強力監管影響,整體乏力。然而,中國堅持動態清零政策重挫經濟下,疲弱不振的房市又被官方端出,視為救經濟的妙方。

中國房市尚未撐起經濟,反而先觸發爛尾樓風暴,背後原因彙整如下:

●各地掀爛尾樓現象 業主採取行動

6月30日,一份由江西景德鎮恆大瓏庭建案的業主發出的「強制停貸告知書」在網路流傳。他們控訴,建案在去年5月因為資金斷鏈停工,若開發商沒有在今年10月前復工,將停止繳交貸款,「以保障自己的合法權利」。

聲明傳開後,多地爛尾樓業主群起響應,相繼發表聯合聲明,拒絕向銀行繳納貸款,盼施壓地方政府與建商完工。

僅僅半個月,據港媒明報統計,決定拒繳貸款的業主已遍及15個省份、100多個建案。

當中不乏有省會城市,也有三四線城市。西安、長沙、武漢、鄭州等均在列。其中涉及的房企包含恆大、新力、世茂等。據統計,牽涉到爛尾樓最多的項目仍以爆發危機的恆大最多。

爛尾樓問題若得不到解決,將使屋主、房企、銀行同受傷害。屋主不繳貸款,可能引發法律問題、影響徵信;銀行若未收到款項,則出現呆帳;房市則繼續欲振乏力,消費者沒有信心。

中國官媒證券日報近期刊登名為「謹防爛尾樓盤停供風險擴散」的頭版評論文章稱,若上述風潮蔓延,或對房市造成負面衝擊,不利建案銷售與金融系統穩定,呼籲地方政府「把死棋下活」,優先保交付。

●背後遠近因

中國爛尾樓頻傳,首先與本身的「唯GDP論」發展脫不了關係。由於房產業被認為是帶動經濟的火車頭,在唯GDP論之下,地方政府為衝KPI,達到GDP成長率標準,土地政策以及相關的房市,成為最好的灌水項目,造成房產配置狀況頻出。

以往房地產企業得以憑借高槓桿和高週轉,遊走在拿地、蓋房、回款、還債的循環中。

隨著近幾年北京中央對房市的監管政策發力(三條紅線),加上中國經濟發展出現膠著,地方財政出現問題,房產資金出現斷鏈,導致全國各地爛尾樓頻出。

「三條紅線」始於中國人民銀行和住建部監管部門2020年8月召開重點房地產企業座談會,當中所提出3個監管要求,包括:剔除預收款的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%、現金短債比不得小於1倍。

這樣的監管,造成房市難以活絡,景氣急轉直下。

一名大陸的房企相關人員就直接點出,中國爛尾樓根本問題在「沒錢」。企業整體資金約一半卡在預售資金監管帳戶,外部又融不到錢,加上樓市低迷,導致資金面極為緊張,這是房企停工問題頻發、復工艱難的重要原因。

●如何調整?

2016年底,中共中央經濟工作會議首次提出「房子是用來住的,不是用來炒的」。北京中央定調後,祭出房市「三條紅線」,房地產市場下至冰點,交易量、投資額腰折。

如今要擺脫房地產困局,分析指出,最重要的是調整「三條紅線」,這可能才是活絡資金流量的關鍵。

中銀證券首席經濟學家徐高指出,「三條紅線」政策觸發整個地產下行之後進入自我加強的循環。地產開發商資金鏈收緊、信用風險上升;地產外部人士對地產喪失信心。在這種格局下,地產行業已經進入一種惡性循環。

徐高表示,單靠貨幣放鬆已無法在短期內解決房地產業的問題,建議成立「地產行業健康發展穩定基金」來擺脫地產行業當前困局。

他建議,基金規模人民幣1兆元,政府財政可出1000億元,再從金融機構募資9000億元,用這個基金入股民營房企成為小股東,「銀行會覺得有國有資金進去了,敢給它放款了,然後老百姓也敢買房了」。

北大國發院院長姚洋也表示,若要下半年房地產業復甦,「三條紅線」政策有必要調整。「主要是好多房地產企業的流動性不行了,老百姓是理性的,擔心企業可能要倒掉」,所以購屋意願大大下降,長期信貸下降。(編輯:呂佳蓉/楊昇儒)1110714

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