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邁向社宅之路3 / 首爾江南精華地造鎮蓋社宅 牛眠社區有都市居住溫度

2023/7/23 10:21(7/23 12:22 更新)
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身處韓國首爾,即便暫時買不起房,年輕人、新婚夫婦也有機會透過抽選方式,以低於市價的租金入住位處市中心、機能便利的社會住宅。中央社記者廖禹揚攝 112年7月23日
身處韓國首爾,即便暫時買不起房,年輕人、新婚夫婦也有機會透過抽選方式,以低於市價的租金入住位處市中心、機能便利的社會住宅。中央社記者廖禹揚攝 112年7月23日

歐美國家推動社會住宅已有百年歷史,韓國雖自1980年代末期才開始發展,目前社宅存量已逼近8%。城市國家新加坡,則因獨步全球的組屋制度,讓年輕人不被沉重房貸壓垮,開啟人生新階段。他山之石可以攻錯,如何在都市規劃、社宅土地取得以及民眾需求間取得平衡,是台灣邁向社宅之路必須克服的難題。

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(中央社記者潘姿羽、廖禹揚首爾23日電)1980年代末期,正是台灣與韓國住宅史上關鍵時刻,韓國政府因應漢城奧運,大量拆遷違建住戶以改善市容,強硬手段引發人民抗爭,種下推動社宅的種子。同一時期,太平洋這端的台灣,高房價點燃人民怒火,一群「無殼蝸牛」夜宿忠孝東路,寫下解嚴後台灣社運史上重要一頁。

然而,相同的街頭運動,同樣以「安居」為核心訴求,台韓的社會住宅之路在這30多年中,卻走向截然不同的發展。

唯一大量蓋社宅OECD國家 韓國社宅占住宅存量逼近8%

韓國社會大眾的怒火成功撼動韓國青瓦台,1989年,韓國總統盧泰愚宣布啟動「永久租賃住宅」計畫後,往後歷任總統盧武鉉、李明博、朴槿惠也都有提出住宅興建計畫。

直到2022年最近一次韓國總統大選期間,不動產政見仍是重要攻防重點,現任總統尹錫悅競選時喊出繼續擴大公共租賃住宅,平均每年擴大提供10萬戶、5年共50萬戶出租,並以需求量大的地區為主。韓國人民正睜大眼睛,檢視其諾言是否兌現。

韓國政府從1990年代推動至今,社會住宅數量穩定成長,占住宅存量已經逼近8%。

「韓國應該是OECD國家中,目前唯一還在宣誓要大量興建社會住宅」,社會住宅推動聯盟召集人、OURs都市改革組織秘書長彭揚凱直言,韓國政府推動社宅非常積極,而且十分制度化,光是這點就值得台灣學習。

韓國5000多萬人口,約一半聚集在以首爾為中心的首都圈,加上留學生、移工等外籍居留人口逐年增加,使居住環境及房價成為最受關注的政策議題之一。

中央政府LH公社主責全國 SH公社興辦首爾社會住宅

韓國政府將住宅視為必須推動的重點政策,不僅中央政府成立韓國土地與住宅公社(Land and Housing Corporation,簡稱LH公社),負責推動全國社會住宅興辦;首爾市政府早在1989年成立SH公社,同樣負責興辦首爾社會住宅。

走在首爾街頭,可以看到各種新舊住宅並陳,包括住商混合大樓,樓層數較低、戶數較少的舊式公寓(韓國稱villa),還有樓層數較高、戶數較多的集合住宅(韓國稱apartment)等,僅有一個房間配備簡單衛浴與流理台的套房(one-room)則是許多阮囊羞澀的「上京族」(從外地到首爾工作、念書者)能找到的最基本住宿選擇大宗。

其中,最受韓國人歡迎的住宅地點,不外乎是鄰近學區、公園或靠近地鐵站,網路上也延伸出「公勢圈」(公園周邊地區)、「站勢圈」(地鐵站周邊地區)都是買房、租房熱門關鍵字,政府在規劃公共出售、出租住宅時,也會盡量配合上述民眾需求熱點。

社會住宅要用多種方式取得 韓國牛眠山社區成典範

牛眠國民租賃住宅區等多個社區,地點鄰近地鐵新盆唐線,開車就能直上連接江南大路的快速道路,攸關生活機能的大型超市、醫院、中小學及公園綠地樣樣不缺。中央社記者廖禹揚攝 112年7月23日
牛眠國民租賃住宅區等多個社區,地點鄰近地鐵新盆唐線,開車就能直上連接江南大路的快速道路,攸關生活機能的大型超市、醫院、中小學及公園綠地樣樣不缺。中央社記者廖禹揚攝 112年7月23日

在地處首爾江南一帶精華地區的牛眠山周邊,就有LH公社旗下的牛眠住宅區及SH公社建設的牛眠2國民租賃住宅區等多個社區,鄰近地鐵新盆唐線,開車就能直上連接江南大路的快速道路,攸關生活機能的大型超市、醫院、中小學及公園綠地樣樣不缺。

鄰近牛眠山自然生態公園與野生動物保護區的住宅區採大規模造鎮方式興建,在最大限度內保留綠意,保護首爾自然不受住宅開發計畫變成冷冰冰的水泥叢林,讓居住環境更有溫度。

即便暫時買不起房,年輕人、新婚夫婦也有機會透過抽選方式,以低於市價的租金,入住位處市中心、機能便利,又有公園綠地的社會住宅。韓國的成功典範,就連前台北市長柯文哲也曾在2015年前來參訪,直接在牛眠社區睡一晚,甚至巧遇從台灣移居韓國,正好入住牛眠社區的台灣人。

「韓國經驗很清楚告訴我們,社會住宅要用多種方式取得」,彭揚凱指出,韓國除了成立住宅法人專責推動,更透過多元方式興辦社宅,包含都市開發等手段,或是地鐵周邊採TOD模式等。

盤點首爾社宅成果,至今累積約供給26萬多戶住宅,屬公社管理住宅共計約667個社區,擁有如此龐大的量體,首爾市政府的腳步仍未停下。

然而,首爾社宅經驗的成功絕非偶然,觀察SH組織架構,設立7大本部,從企劃經營、居住福祉、建設到資產營運等業務分工鉅細靡遺,往下延伸還有室級、處級與中心等單位負責執行計畫,SH員工總數高達1386名員工,若以台灣對企業定義來看,SH規模早已超越中小企業,媲美大型集團。

「台灣應該很認真想這件事情」,彭揚凱表示,台灣政府興建社宅能力不足,又缺乏歐美國家大規模興建的天時地利,但若能萃取各國經驗,還是能有後進優勢;政府應嚴肅思考一套具有持有性的社宅推動方式,搭配完善財務機制,並運用獎勵等方式調動民間力量,「1+1,才會蓋比較多」。(編輯:林淑媛、潘羿菁)1120723

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