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邁向社宅之路1 / 居住正義解方 社會住宅披荊斬棘找出路

2023/7/23 10:18(7/23 16:33 更新)
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廣慈博愛園區社會住宅基地不僅規劃綠帶,同時考量生活機能,讓社區環境更貼近民眾需求。中央社記者張新偉攝 112年7月23日
廣慈博愛園區社會住宅基地不僅規劃綠帶,同時考量生活機能,讓社區環境更貼近民眾需求。中央社記者張新偉攝 112年7月23日

歐美國家推動社會住宅已有百年歷史,韓國雖自1980年代末期才開始發展,目前社宅存量已逼近8%。城市國家新加坡,則因獨步全球的組屋制度,讓年輕人不被沉重房貸壓垮,開啟人生新階段。他山之石可以攻錯,如何在都市規劃、社宅土地取得以及民眾需求間取得平衡,是台灣邁向社宅之路必須克服的難題。

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(中央社記者潘姿羽台北23日電)新北一場社宅預定地興建說明會上,居民聲嘶力竭地抱怨公共停車場恐消失,還驚動市議員及立委關切,負責執行的住都中心只得調整設計圖,將地下3層規劃為地下4層,提供更多車位,光是多挖這一層,要額外花新台幣1億元經費,新增的30個車位,換算成本達300萬元。

這是住都中心推動新北市汐止區「崇德好室」社會住宅時發生的真實場景,即使社宅預定地為一塊平整空地,沒有拆遷爭議,還是引來居民怨聲載道。

攤開國家住宅及都市更新中心網站陳列的社宅說明會會議紀錄,不論雙北、桃園還是台中,居民似乎有志一同,念茲在茲的都是「會不會造成周邊房價下跌」、「社宅住戶有部分是低收入戶,會不會影響當地居民素質」等負面印象。

住都中心規劃在汐止公有停車場興建崇德社宅,引來周圍居民抗議,擔心以後沒有車位恐造成停車亂象。住都中心配合調整設計圖,將原先地下3層停車位,多挖一層改為地下4層,建設成本因此多花新台幣1億元。中央社記者潘姿羽攝 112年7月23日
住都中心規劃在汐止公有停車場興建崇德社宅,引來周圍居民抗議,擔心以後沒有車位恐造成停車亂象。住都中心配合調整設計圖,將原先地下3層停車位,多挖一層改為地下4層,建設成本因此多花新台幣1億元。中央社記者潘姿羽攝 112年7月23日

「與民爭地」成阻力 社宅推動披荊斬棘困難重重

放眼北中南推動社宅的案例,幾乎都遇到重重阻礙,中央社團隊採訪了具有推動社宅實務經驗者,均不約而同地回答,「民意」也是一大阻力。

國家住都中心副執行長柯茂榮舉例,軍方握有較多土地,但上面大多有違占、違建等情況,甚至住戶直接把圍牆蓋在軍方圍牆之上,還振振有詞說,不能拆他的「開心農場」。

面對各種光怪陸離的現象,柯茂榮已經練就一顆「強心臟」,一派輕鬆笑說:「司空見慣了啦!」他直言,排除狀況需要時間,有些要經過訴訟,有些甚至得走上強拆。

前台北市都發局長林洲民也分享經驗,當年台北市府推動的38個社宅基地「去到哪裡都被反對」。

「每塊土地都一定有問題,沒有乾乾淨淨的」,柯茂榮語氣略顯無奈地說,用地取得困難,不見得是難在來源,後續協調問題才是關鍵,但也只能好好溝通,拜訪里長,與當地里民說明未來規劃,來來回回要開好幾次會,「協調至少要半年以上」。

社宅土地取得困難,柯茂榮認為是有個觀念沒辦法打破,就是民眾認為房價會被拉低,導致抗議很激烈,這情況在台南、台中都有案例。

政府推動社宅政策,身為第一線推動單位、國家住都中心副執行長柯茂榮分享各種情況,包括民眾侵占國有地、擔心壓低房價、沒有停車位等,面對各種光怪陸離現象,柯茂榮早已練就一顆「強心臟」。中央社記者王騰毅攝 112年7月23日
政府推動社宅政策,身為第一線推動單位、國家住都中心副執行長柯茂榮分享各種情況,包括民眾侵占國有地、擔心壓低房價、沒有停車位等,面對各種光怪陸離現象,柯茂榮早已練就一顆「強心臟」。中央社記者王騰毅攝 112年7月23日

國外社會住宅存量高 關鍵在社宅申請採輪候制

社宅推動之初,篳路藍縷,但時間證明一切。林洲民表示,當初廣慈社宅遭到激烈反對,房價是因素之一,如今周邊房價未受影響,同一批反對的意見領袖也對落成的廣慈園區鼓掌叫好,因為綠地、社福設施都非常完善,「這條路是值得的,也讓我相信,蓋好社會住宅,好宅就是豪宅」。

社會住宅推動聯盟召集人彭揚凱分析,國外社會住宅存量高,重要關鍵是採輪候制(waiting list),也就是登記排隊,社會大眾的殷切期盼形成龐大政治壓力,每天盯著社宅進度有無前進、何時輪到自己入住,讓所有政治人物、不論政黨,只要當選就得持續蓋。

事實上,內政部營建署已經規劃社宅採取輪候制,營建署官員表示,目前社宅的確是僧多粥少,估計最快在2025年的下階段興辦計畫全面推動輪候制。

前台北市都發局長林洲民表示,當初廣慈社宅遭到激烈反對,房價是因素之一,如今周邊房價未受影響,同一批反對的意見領袖也對落成的廣慈園區鼓掌叫好。圖為廣慈博愛園區社宅鳥瞰圖。中央社記者張新偉攝 112年7月23日
前台北市都發局長林洲民表示,當初廣慈社宅遭到激烈反對,房價是因素之一,如今周邊房價未受影響,同一批反對的意見領袖也對落成的廣慈園區鼓掌叫好。圖為廣慈博愛園區社宅鳥瞰圖。中央社記者張新偉攝 112年7月23日
內政部持續與衛福部、教育部合作,將社宅結合幼兒園、日照中心,滿足居住需求外,也能健全區域社會福利設施。圖為廣慈博愛園區公共綠地空間。中央社記者張新偉攝 112年7月23日
內政部持續與衛福部、教育部合作,將社宅結合幼兒園、日照中心,滿足居住需求外,也能健全區域社會福利設施。圖為廣慈博愛園區公共綠地空間。中央社記者張新偉攝 112年7月23日

寸土寸金找地難 社宅融入社區有解方

歐美國家推動社會住宅有百年歷史,日本則在二戰過後,投入興建社會住宅,鄰近國家韓國起步稍晚,但也自1980年代末期開始發展,時至今日,政府仍持續宣示大量興建的決心,如今韓國社宅存量已逼近8%。

台灣起步晚、動作慢,要在居住需求最高的雙北市尋求適合開發的基地,難度也更高,讓推動社宅之路更崎嶇,台灣社宅存量至今仍未能突破1%。

彭揚凱也說,台灣社會住宅政策「先天不足」,相較於國外投入興建社宅時,正值都市擴張的階段,且是國家經濟發展的黃金時期,台灣遲至2010年才起步,都市發展早已接近臨界,政府能量也有限,既然如此,更應參考國外,直接讓社宅融入都市開發的一部分。

彭揚凱分享國外做法,以美國為例,最常見的是給開發商容積獎勵,但要求釋出一定比例當社會住宅作為回饋,德國則鼓勵民間興建出租住宅,開發商能拿到更多優惠;此外,結合大型都市開發政策,如TOD模式,在捷運週邊興辦社會住宅也非常普遍,還能減輕居住者的交通成本。

除了TOD,林洲民表示,台灣人口結構走向少子化,以台北市老松國小為例,學生人數曾經破萬人,如今不到千人,這麼大的校地,所有權人是台北市政府,重新規劃後,「想要作醫院、警察局、社會住宅、托兒所,什麼都可以!」

青年弱勢都能安居 社宅與房市共榮非互斥

回首來時路,林洲民感慨說道,民間的阻力曾是最大難處,因為民眾把社宅貼上各式負面標籤,當作嫌惡設施,但隨著北市社宅逐步完工,居民看到社會住宅也能是「好宅」,房價不受影響,「今天回想,(難處)已經消除了」。

細看台北市社會住宅規劃,綠化及公益設施已是標準配備,內湖區舊宗段公共住宅及河濱公共住宅、中山區錦州街公共住宅等,有著垂直綠化、屋頂菜園、空中花園等綠意點綴。

建築規劃上,則考量人口結構及地方需求,配置不同空間,如文山區華興段公宅設有社區公共托育家園、老人日照中心,松山區健康公宅有托嬰中心、老福中心以及老人日照,萬華區福星公宅則有老人活動中心、身障日間作業設施、非營利幼兒園等。

有了良好的規劃設計,社會住宅不只接納了青年及弱勢家庭,更緊密與地方結合,補足原先欠缺的機能,成為加分項目。

數字會說話,房仲業者統計雙北市戶數500戶以上十大社宅,發現過去一年,周邊1公里內的住宅實價全數走揚,漲幅最大逾14%。

若要說社宅助長房價,林洲民認為,「不管房價是否上漲,社宅都要持續興建」,社會住宅是需要被照顧的市場,和房地產自由市場並不衝突,甚至在社宅存量極高的荷蘭、柏林,都同樣有房價高漲的問題。

他說,「與其抑制(自由市場),不如創造另一個平行的世界(社會住宅)」,期待中央與地方攜手合作之下,台灣社會住宅能夠持續向前邁進。(編輯:林淑媛、潘羿菁)1120723

前台北市都發局長林洲民接受中央社專訪指出,興建社會住宅絕對不能停,只要有心,土地取得不會是問題,市有建物及用地整合運用導向的都市發展(EOD)與大眾運輸為導向的都市發展(TOD)並行就是解方。中央社記者吳家昇攝 112年7月23日
前台北市都發局長林洲民接受中央社專訪指出,興建社會住宅絕對不能停,只要有心,土地取得不會是問題,市有建物及用地整合運用導向的都市發展(EOD)與大眾運輸為導向的都市發展(TOD)並行就是解方。中央社記者吳家昇攝 112年7月23日
前台北市都發局長林洲民接受中央社訪問時表示,蓋好社會住宅,好宅就是豪宅。圖為廣慈博愛園區社會住宅外觀街景。 中央社記者張新偉攝 112年7月23日
前台北市都發局長林洲民接受中央社訪問時表示,蓋好社會住宅,好宅就是豪宅。圖為廣慈博愛園區社會住宅外觀街景。 中央社記者張新偉攝 112年7月23日
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